ブロック塀を建てるときは

土地の境界は人間が勝手に決めた線ですから,目には見えません。ですから境界杭や境界プレートなどを入れて分かるようにするわけです。

これがあればひとまずは安心です。

ただこういう境界標識は小さいものが多いので,外構工事などで移動したり,亡くなったりすることがあります。そこで重要なのは境界付近にある構造物です。プロック塀,側溝などですね。

こういうのは移動しにくいので,土地の境界でもめ事が起こった時とても頼りになります。

土地の境界がはっきりしない場合,占有状況で判断されることが多いからです。占有状況というのは土地を自分のものとして持っている(使っている)状況のことです。

塀を建てる時は隣の人に立ち会いを求めて,境界を確認した上で,遠慮せず境界ギリギリに建てるのが正しい建て方です。間違ってもひかえて建ててはいけません。

我々が境界確認のために立会をすると,たまにこの塀は10センチひかえて建ててある,と主張する人がいます。当事者が生きていたり,筆界確認書があるような場合はいいのですが,

「何か証拠になる資料はありますか」
「いや死んだおじいさんが言ってた」

こういう伝聞程度ではその主張はなかなか通りません。
そもそも塀を建てるのは占有状況をはっきりさせるためでもあるので,境界と塀の間に微妙なスペースはつくるべきではないのです。

筆界特定と問題点

土地境界に争いが生じた場合,以前は裁判所で争う(筆界確定訴訟)しか方法がありませんでした。

しかしこの筆界確定訴訟は次のような問題点があります。

1、判決確定までには相当の時間やお金がかかる。
2、裁判をすると,隣人関係に悪影響が及ぶことが多い。
3、土地境界に関する資料収集が難しい。
4、訴訟担当者に土地境界に関する専門的能力・知識がない場合が多々ある。
(弁護士は業務範囲が広く,土地境界争いに精通している人が多くない)

そこで境界の争いを早く,安く解決するため、筆界特定制度が創設されました。

筆界特定の利点は上記の筆界確定訴訟の問題点を解決または軽減するところにありますが,次のような問題点もあります。

1、紛争のなかに所有権の範囲の争いも含まれる場合に対応できない。

土地の境界と所有権の範囲は別で,たとえば土地の一部を分筆せずに売ったような場合は筆界と所有権界は異なってきます。

こういう場合は所有権界こそが重要で,筆界を決めても問題は解決しません。

2、裁判と違って確定効がない。

裁判で確定すれば,それが最終的な決着になります。蒸し返すことはできません。しかし筆界特定は法務局の行政判断なので,裁判でひっくり返ることもあります。

もっともこれはめったになく,大阪の場合,筆界特定申請は今まで3000件以上申請されていますが,裁判になってひっくり返ったのは3件とのことです。

3,当初期待されていたほど早くできない。

現在大阪では9ヶ月程度かかっているようです。

おとなりから境界の立ち会いを求められたら

おとなりから、土地の境界の立ち会いを求められることがあります。

よくわからないまま出て行くと、何かの専門家みたいな人から「お二人の土地の境界はどこですか?」と聞かれます。

住宅地の場合はたいていブロック塀なんかがありますから、「たぶんブロック塀のこちらがわです」という感じになると思います。

でも畑など住宅地ではないとき、住宅地だけど塀がないときは、困ることがあります。

とくにお父さんから相続した土地などは、境界といってもよく分からない人が多いのではないでしょうか。

立ち会う前にすべきこと

立ち会いを求められたら、立ち会い日時までにすべきことがあります。

それはまず自分がその土地の境界を分かっているかどうかです。

分かっていれば、立ち会いでその主張をすればすみます。

相手の主張と食い違うこともあるでしょうが、それはしかたがありません。

この場合は境界の争いがある、ということで別のステージに移ります。

境界がよく分からない場合

境界のくいやプレートがなく、塀や溝もない場合、あっても複数あってどれが境界かよく分からない場合があります。

よく分からないまま立ち会いに行くのは危険です。

おとなしくしていると、集まった人のなかで、自己主張の強い人、声の大きい人の意見がそのまま通ってしまうことがあります。

なにか違うような気がするけど、反対するのも気が引けて、あとで後悔します。こういう場合どうすればいいのでしょうか。

多数が集まる立ち会いをさける

立ち会いには色々な人が来ます。地主や町内会、水利組合の人、市役所の職員。

多数が集まるとなかなか自分の意見を言うことがむずかしくなります。よく分からない場合はなおさらです。

立ち会い前に土地家屋調査士に意見を聞く

立ち会いにはその境界を確認して測量する専門家が来ます。普通は土地家屋調査士です。

その土地家屋調査士に日時をずらして一人で立ち会うのがおすすめです。

そこで境界についての意見を聞くのです。土地家屋調査士は法務局や市役所から資料を集めています。

ちゃんとした人なら事前に現況測量もしています。

土地家屋調査士は多くの人が集まる立ち会いのとき、自分の意見はあまり言いません。

とりあえず地主や町会の人の話を聞き、意見を求められたときか、地主の主張が法務局の資料と矛盾するようなときだけ意見を言います。

あまり出しゃばると、トラブルのたねになることを経験上よく知っているからです。

しかし専門家として意見は必ずもっています。聞かれれば自分が境界と考える線とその根拠を言ってくれるはずです。

たとえば、法務局の資料ではこう、市役所の資料ではこう、実際に面積を測って比較するとこうなるので、というふうに説明します。

その説明に納得すればその境界を認めればいいし、納得できなければ、認めなければいいのです。

資料があれば、自分の主張線もだんだん分かってくるはずです。

土地家屋調査士はおとなりの人に雇われているので,依頼者に有利な意見を言うのでは,と思うかもしれません。

たまにそういう人もいるかもしれませんが、たいていの土地家屋調査士は中立の立場をとります。

それは隣地所有者を怒らせて争いが起こると,仕事がそこでストップしてしまうからです。

境界の立ち会いとは何なのか

土地の境界は登記されたときに決まります。一度決まるともう動かすことはできません。

立ち会いをしても、そこで境界を「決める」ことは建前としてはできないのです。

なにをするかというと、すでに決まっている境界を「確認」しているのです。

平成になってから登記された土地は登記所にちゃんとした測量図があるので、それを見ると境界は分かります。

たいていはコンクリートのくいとか、矢印のついた金属プレートなどが現地に残っています。なくても測量図から復元できます。

こういう場合は立ち会いは、原則としては必要ありません。念のためにすることはありますが。

明治から昭和30年代に登記された土地に測量図はほとんどありません。あってもあてになりません。

昭和40年以降なら、たいてい測量図はあります。ただし昭和40年、50年あたりの測量図は精度の低いものが多く、この測量図をもとに境界を復元するのがむずかしい場合があります。

そこで境界の確認をするため、立ち会いがおこなわれるのです。

境界とドイツ民法

日本の民法では土地境界の確定方法に関する規定がありません。

そこで日本の境界に関する訴訟などではドイツ民法920条を参考にして境界を確定する場合が多いようです。

ドイツ民法920条
「境界線がはっきりしていれば、そこを境界線とする。境界線がはっきりしないときは、占有状態による。占有状態がはっきりしないときは、争いのある部分を半々にする。
その結果が実情(土地の面積など)と一致しないときは実情を配慮して公平な方法で境界を定める。」

日本の民法でもはっきりした規定を設けてくれればいいのですが,なかなか難しいようです。